Квартира с оставшимися деньгами Стоит ли инвестировать?

     คอนโดเงินเหลือ หรือ การกู้ซื้อคอนโดเกินราคาขาย ทำให้ยังมีเงินเหลือจากการกู้ยืม ประเด็นนี้น่าสนใจมากๆเพราะเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่สามารถนำเงินส่วนต่างนี้ ไปใช้ได้ในหลายอย่าง เช่น การตกแต่งบ้านเพิ่มเติม นำไปปิดหนี้สิน และ สำหรับคนบางกลุ่ม ยังเล็งเห็นถึงโอกาสของการลงทุนจากการกู้เงินซื้อคอนโดเงินเหลือ ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ เมื่อเทียบกับการกู้ยืมประเภทอื่น (ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและคอนโดถูกมาก ประมาณ 3% ต่อปีใน 3 ปีแรก แต่สินเชื่อส่วนบุคคลอยู่ที่ประมาณ 20% ต่อปี)นอกจากจะได้เงินส่วนต่างสำหรับนำไปลงทุนอื่นๆแล้ว ยังสามารถสร้างกำไรจากคอนโดมิเนียม โดยการปล่อยเช่าหรือ หากถือไว้ระยะหนึ่งจนถึงจังหวะ ก็ปล่อยขายออกไปสร้างกำไรได้อีกมาก

คอนโดเงินเหลือเป็นที่นิยมหรือไม่ ?
คอนโดเงินเหลือเป็นที่นิยมมากโดยเฉพาะในปัจจุบันที่คอนโดหลายโครงการสร้างสัญญาซื้อขายราคาเต็ม และให้ส่วนลดแนบท้ายตามหลัง ทำให้ ผู้กู้ขอสินเชื่อได้เต็มวงเงินของราคาซื้อขาย  แต่จ่ายโครงการตามราคาที่คงเหลือหลังหักส่วนลดแล้ว ซึ่งบางรายก็ได้ส่วนลดเป็นหลักล้าน 

ในส่วนตลาดบ้านมือสอง เป็นที่นิยมน้อยกว่าเพราะดอกเบี้ย และราคาประเมินทรัพย์ไม่โดดเด่นและชัดเจนได้เท่ากับการซื้อกับโครงการ นอกจากว่าบ้านมือสองหลังนั้นๆอยู่ในเมือง หรือเป็นของแบรนด์ผู้พัฒนาอสังหาฯชื่อดัง ก็มีโอกาส กู้เงินเหลือ ได้มาก ซึ่งในบางครั้งก็ได้มากกว่าซื้อกับโครงการมือหนึ่งเสียอีก
  

ปัจจัยในการกู้เงินเหลือมีอะไรบ้าง?

1. วงเงินเครดิตของผู้กู้ มีความสามารถในการผ่อนชำระได้ตามเกณฑ์ของธนาคาร และตามกฎของ LTV หรือไม่? ยกตัวอย่างเช่น ถ้าบ้านราคา 10 ล้าน และการกู้ครั้งนี้เป็นบ้านหลังแรก กฎ LTV ให้กู้ได้ 100% หากตัวผู้กู้มีรายได้เข้าเกณฑ์ รวมหนี้ในการผ่อนชำระครั้งนี้แล้ว ไม่ถึง 70% ของรายได้ (รายละเอียดศึกษาเพิ่มเติมจากธนาคารที่ขอสินเชื่อ) และเป็นบุคคลที่ไม่มีประวัติเสียทางการเงิน หรือที่เรียกว่าเครดิตบูโรด้วย ธนาคารโดยส่วนใหญ่ปล่อยให้ 100% แน่นอนค่ะ แต่ขึ้นอยู่กับข้อ 2 นี้ด้วย

2. ราคาประเมินทรัพย์
ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้โดยยึดเกณฑ์ ราคาไหนต่ำกว่ากันระหว่าง ราคาซื้อขาย หรือราคาประเมินทรัพย์ หากราคาประเมินทรัพย์ออกมาต่ำกว่าราคาซื้อขาย ธนาคารก็จะปล่อยวงเงินสินเชื่อเท่ากับราคาประเมินทรัพย์เลย 

ยกตัวอย่างเช่น คอนโดราคาขาย 10 ล้าน บริษัทจากธนาคารประเมินทรัพย์เพียง 8 ล้าน วงเงินจะได้ 8 ล้านเท่านั้น ผู้กู้ต้องหาส่วนต่างอีก 2 ล้าน หากซื้อขายกันจริงที่ 10 ล้าน 
ในทางกลับกัน หากราคาที่ธนาคารประเมินคือ 12 ล้าน ก็อาจจะปล่อยวงเงินสินเชื่อทรัพย์นี้ที่ 10 ล้านเท่านั้นค่ะ  

เมื่อผ่านเกณฑ์ทั้ง 2 ข้อแล้ว หากอยากได้เงินเหลือเราทำอย่างไรกันต่อ

    เป็นเรื่องง่าย สำหรับโครงการมือหนึ่ง เพราะราคาซื้อขายหน้าสัญญา กับราคาประเมิน โดยเฉพาะกับโครงการของผู้พัฒนาอสังหาฯชั้นนำกลุ่มบริษัทฯมหาชน มักจะเท่ากันอยู่แล้ว หากผู้กู้มีความสามารถในการกู้ได้ตามเกณฑ์สถาบันการเงิน ก็สามารถกู้ได้ตามราคาหน้าสัญญา เมื่อได้รับส่วนลดจากโครงการ ส่วนลดตรงนี้ก็คือ เงินเหลือ นั่นเองค่ะ

    ข้อเสีย ราคาซื้อขายกับโครงการมือหนึ่งนั้นมักเป็น ราคาติดดอย หรือ ราคาที่สูง หากเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน หรือปล่อยเช่า จะกลายเป็นต้นทุนที่สูงมาก และอาจขายได้ยากในอนาคต หรือปล่อยเช่าได้ราคาเช่าที่ไม่คุ้มทุนนัก

ต้องลุ้นกันหลายขั้น สำหรับโครงการมือสอง  เริ่มจากทรัพย์ที่ซื้อนั้น ธนาคารปล่อยวงเงินกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาขาย ถ้าเป็นของกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯรายย่อย เริ่มต้นการปล่อยที่ 90%  และบางธนาคารอาจให้เพียง 80% หรือไม่รับเลยหากเป็นทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่อมูลค่า เนื่องจากธนาคารต้องแบกรับในตัวทรัพย์หากหนี้กลายเป็นหนี้เสีย 

    แต่หากเป็นอสังหาฯมือสองซึ่งพัฒนาโดยผู้พัฒนาโครงการชั้นนำแบรนด์มหาชน ธนาคารจะเห็นว่าเป็นทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำแม้หนี้เสีย ธนาคารก็สามารถแบกรับหรือทำกำไรจากอสังหาฯชิ้นนี้ได้ ธนาคารปล่อยเลย 100% 

    เมื่อเช็คเกณฑ์การพิจารณาวงเงินสินเชื่อจากตัวทรัพย์แล้ว (กี่% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน อยู่ที่ราคาไหนต่ำกว่า) หาก ต้องการกู้ให้มีเงินเหลือ ก็ต้องเจรจากับผู้ขายเพื่อขอส่วนลดตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญา ในบางรายอาจได้เงินเหลือหลายล้านบาท เพราะข้อดีของทรัพย์มือสองคือราคาที่ถูกกว่า โดยเฉพาะในยุคปัจจุบันที่เจ้าของทรัพย์หลายรายเจอปัญหาเศรษฐกิจต้องขายในราคาต่ำกว่าราคาตลาดที่ธนาคารอ้างอิง ทำให้โอกาสในการกู้เงินเหลือเป็นไปได้มาก และได้เงินเหลือเยอะมาก 

    ข้อเสีย ยุ่งยากกว่าการซื้อจากโครงการมือหนึ่ง แต่โอกาสในการได้เงินเหลือเยอะกว่า และได้ทรัพย์ในราคาที่ถูกมากเหมาะสำหรับการซื้อลงทุนทั้งเก็บเพื่อทำกำไร หรือปล่อยเช่าก็ยังได้กำไรที่คุ้มกว่าเมื่อเทียบกับต้นทุนที่ได้มา

ข้อควรระวังสำหรับการกู้เงินเหลือ
1. ส่วนต่างค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่เกิดขึ้นจากการแจ้งตามราคาซื้อขายก่อนหักส่วนลด กับหลังหักส่วนลด ควรตกลงกันให้ชัดเจนว่าผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครเป็นผู้รับผิดชอบ 

2. การเป็นหนี้จากการกู้เงินเหลือนั้นควรพิจารณาโดยรอบคอบ เพราะเป็นการผูกมัดระยะยาว มีความเสี่ยง และสร้างผลกระทบต่อเครดิตมาก อสังหาฯเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ แม้จะมีดอกเบี้ยที่ถูกกว่าการขอสินเชื่อประเภทอื่น แต่ก็ควรที่จะพิจารณาให้ดี หากเพียงแค่ต้องการเงินหมุน การเพิ่มหนี้ในระดับหลักล้านจะใช่คำตอบหรือไม่

ทำไมต้องเสี่ยง? ถ้าอยากลงทุนคอนโด
มาลงทุน "คอนโดพร้อมผู้เช่า" กับ BR Agent
- ลดความเสี่ยงในการลงทุน
- ไม่ต้องรอลุ้นผลตอบแทน
- การันตี Yield ดี
- โครงการทำเลคุณภาพรวม

📍𝗦𝗔𝗟𝗘 𝗢𝗙𝗙 𝗨𝗣 𝗧𝗢 𝟱𝟬%
𝗕𝗥 𝗔𝗚𝗘𝗡𝗧 จัดให้ช้อป 𝙊𝙉𝙇𝙄𝙉𝙀 แบบจุกๆ
กับคอนโดทำเลดี 4 ย่านสุดฮอต

✊️ ช้าหมดอด ต้องรีบจอง! ✊️

✅ 𝐒𝐮𝐤𝐡𝐮𝐦𝐯𝐢𝐭
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3ny5Qc6

✅ 𝐒𝐚𝐭𝐡𝐨𝐫𝐧
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/34FkqWk

✅ 𝐏𝐡𝐚𝐲𝐚𝐭𝐡𝐚𝐢
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/2GDkdLi

✅ รัชดา
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3d9x17Y

📍 เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

☎️ Call 1319
LINE@: http://line.me/ti/p/%40bkkresidence
Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokResidence
Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokresidence/